Montage achat locaux professionnels

Bonjour,
Nous exerçons en SELARL (associé unique gérant majoritaire) et sommes en train d'acheter nos nouveaux locaux et j'ai à ce sujet des questions sur le montage d'une telle opération.
Il est entendu qu'il n'y a pas a priori de solution miracle mais des grandes tendances dont il conviendra de décliner les avantages et inconvénients à chaque situation.
Je privilégie avant tout l’aspect patrimonial permettant à la SEL d’utiliser ces locaux pour son activité et à l’associé d’acquérir ces mêmes locaux en vue de sa retraite.
Voici ma compréhension des différents montages possibles; j'apprécierais d'avoir des commentaires éclairés sur ces différentes options.

1- création d'une SCI détenue à 100% par la SELARL qui achète les locaux et les loue à la SELARL
Av.: financement par la SELARL; simple et classique
Inc.: confusion entre locaux et activités de la SEL ; les locaux n’appartiennent pas à l’associé.

2- création d'une SCI détenue pour partie par l'associé et par la SEL
Av. : permet à la SEL d’apporter de l’argent en compte courant de la SCI permettant de limiter le montant de l’emprunt contracté par la SCI ; montage classique
Inv. : il sera nécessaire à l’associé de racheter des parts à la SEL assez rapidement afin d’obtenir les 100% ; risque de requalification par les impôts ?

3- création d’une SCI (100% associé SEL) acquérant la nu-propriété et achat de l’usufruit à l’aide d’un emprunt par la SEL (démembrement temporaire de propriété)
Av. : permet à la SCI (gérant) d’acquérir à terme les locaux en finançant de ceux-ci à hauteur de 40-50%
Inc. : la SCI ne percevant aucun loyer, elle doit pouvoir faire face à l’emprunt pendant la durée de l’usufruit ; impossibilité de vendre avant l’extinction de l’usufruit

4- achat des locaux par SCI (100% gérant) à l’aide d’un crédit bail et location à la SEL
Av. : financement total par la SELARL, aucun impact sur les plus-values et la fiscalité
Inc. Coût global élevé


Merci d’avance,
Yann

Bonjour,

en ce qui me concerne, je pense que la meilleure solution est la solution 3, avec nu propriété et usufruit; c'est la solution que nous mettons en oeuvre quand il n'y a qu'un associé dans la selarl, et dans la sci.

Cette solution peut être pllus complexe à mettre en oeuvre s'il y a plusieurs associés.

Par contre il faut prendre toutes les précautions au niveau fiscal, et faire un rescrit pour demander l'avis de l'administration fiscale, et ne pas faire d'erreur sur le montage et sur le montant de l'usufruit.

Nous restons à votre dispositions si vous avez besoin de nous pour cette opération.

Cordialement

g de bruyker 06 14 24 71 61