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 Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?

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christophe_autos



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MessageSujet: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Jeu 16 Juin - 14:56

Bonjour à tous.

Je suis médecin généraliste remplaçant et très heureux ainsi, je suis malgré tout sur le point de céder au chant des sirènes et m'installer en ZFU.

Je sors d'un RDV avec un conseiller qui m'a parlé de deux options:

-soit louer des locaux à un groupe implanté en ZFU et déduire ceux ci de mon RCAI,

-soit acheter une maison, créer une SCI, la transformer en partie en cabinet médical, en louer éventuellement une autre partie, et relarguer une partie des "loyers" de la part pro à la SCI ...

J'avoue préférer acheter pour créer un patrimoine et ne pas être tributaire d'une hausse de loyers de mon bailleur ou en cas de conflits si il voulait revendre!

Or je viens de lire qu'une SCI comporte au moins deux personnes et je souhaite acheter seul.

Une SELARL serait-elle plus judicieuse?

Je viens de découvrir votre forum en tapant "médecin sci installation" sur un moteur de recherche donc je me permets de m'inscrire et vous faire part de mes inquiétudes.

Concernant le bien à proprement parler, vaut-il mieux acheter un local, une maison ou un "garage"?

A quelles aides puis-je prétendre? PTZ, PCE, CFE URSSAF?

Quels sont les pièges à éviter?

Merci de votre aide.



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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Ven 17 Juin - 1:56

bonjour,

une selarl et une sci n'ont rien a voir; la selarl peut gérer votre activité professionnelle, et la sci des investissements privés immobiliers.

Dans votre cas, si vous vous installez en ZFU, ne faites pas de selarl maintenant, car c'est vous au titre des BNC, qui bénéficierez de l'abattement sur les premiers 100 000 € de bénéfices.

Plus tard si votre résultat BNC, est très largement supérieur à cette somme de 100 000 € vous pourrez étudier le passage en selarl.

Pour la partie immobilière, il est certain que vous avez intérêt à acquérir de l'immobilier pour faire votre cabinet, au travers d'une sci,
le deuxième associé, peut être un parent qui aura 1% des parts, cela n'est pas un problème.
Votre activité paiera un loyer à la sci, qui permettra de rembourser l'emprunt, mais attention à ce que le loyer soit normal par rapport au secteur, et ne soit pas le montant exact du rembourserment.

Par contre, rapidement, ces loyers vont générer pour vous des revenus fonciers, sur lesquels vous aurez des impots à payer et de la csg crds, alors que la trésorerie reçu par la sci aura servi à rembourser l'emprunt, donc effort financier de votre part pour équilibrer les comptes de l'opération.

Quant à savoir s'il vaut mieux prendre un garage, et l'aménager, une maison et faire une partie en cabinet, ou simplement un petit appartement pour en faire un cabinet, c'est a vous de voir en fonction de la zone sur laquelle vous devez vous implanter.

Personnellement, je revends un petit immeuble de bureau dans une zone franche a marseille, dans lequel, il y a 3 pieces disponibles pour faire un cabinet médical, et ou les autres 6 bureaux sont loués à 3 sociétés.

Le revenu actuel en loyers est de 30 000 € ht, et le prix de vente de 300 000 €.

Pour information.

Cordialement

g de bruyker

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christophe_autos



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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Ven 17 Juin - 5:53

Admin a écrit:
bonjour,

une selarl et une sci n'ont rien a voir; la selarl peut gérer votre activité professionnelle, et la sci des investissements privés immobiliers.

Dans votre cas, si vous vous installez en ZFU, ne faites pas de selarl maintenant, car c'est vous au titre des BNC, qui bénéficierez de l'abattement sur les premiers 100 000 € de bénéfices.

Plus tard si votre résultat BNC, est très largement supérieur à cette somme de 100 000 € vous pourrez étudier le passage en selarl.

Pour la partie immobilière, il est certain que vous avez intérêt à acquérir de l'immobilier pour faire votre cabinet, au travers d'une sci,
le deuxième associé, peut être un parent qui aura 1% des parts, cela n'est pas un problème.
Votre activité paiera un loyer à la sci, qui permettra de rembourser l'emprunt, mais attention à ce que le loyer soit normal par rapport au secteur, et ne soit pas le montant exact du rembourserment.

Par contre, rapidement, ces loyers vont générer pour vous des revenus fonciers, sur lesquels vous aurez des impots à payer et de la csg crds, alors que la trésorerie reçu par la sci aura servi à rembourser l'emprunt, donc effort financier de votre part pour équilibrer les comptes de l'opération.

Personnellement, je revends un petit immeuble de bureau dans une zone franche a marseille, dans lequel, il y a 3 pieces disponibles pour faire un cabinet médical, et ou les autres 6 bureaux sont loués à 3 sociétés.

Le revenu actuel en loyers est de 30 000 € ht, et le prix de vente de 300 000 €.

Merci pour cette réponse très instructive g de bruyker.

L'astuce des 1% appartenant à un membre de la famille est très ingénieux, encore faut-il ne pas choisir ma femme si je souhaite l'embaucher comme secrétaire!

Votre exemple est très parlant, en un an vous avez quasiment généré autant de loyers que le prix du batiment.
J'aurais donc tout intérêt à acheter une grande surface pour en louer une partie, et même à un prix inférieur au marché du moment que cela est loué et de façon durable.

Pour ma part je comptais louer à des étudiants mais pourquoi pas envisager une société, du moment que ce n'est pas trop bruyant et n'interfère pas dans mon activité médicale.

Pourriez-vous m'éclairer sur la partie de votre réponse que j'ai mise en gras svp?
Le conseiller m'a dit la même chose que vous hier mais je n'ai pas encore très bien saisi cette notion de "réinjecter un loyer dans la SCI", en fait je m'auto-loue une partie pro de mon batiment et je récupère les fruits dans la SCI à hauteur de 99% par exemple, c'est bien ça?

Mais concrètement, comment est-ce possible de se louer quelque chose que l'on possède?

Merci.

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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Ven 17 Juin - 7:39

Vous ne vous louez pas quelque chose que vous possédez, vous louez à votre activité professionnelle, un bien qui est détenu par une autre entité personne morale, cela ne pose aucun problème.

Au niveau comptable la sci encaisse des loyers, mais ne peut déduire de son résultat que les intérêts du prêt et les quelques frais de gestion, donc d'un point de vue comptable et fiscal, par exemple la société va encaisser 100 , elle aura 20 de frais, et donc un résultat fiscal de 80, sur lequel il y aura des impots à payer.

Mais en trésorerie, la société va encaisser 100, et rembourser la banque pour 90, 100 ou 110 selon le montant du loyer et le credit pris, donc en trésorerie, la société n'aura de disponible qu'une très faible somme pendant toute la durée du crédit, et ne pourra pas vous apporter de la trésorerie pour payer les impots fonciers découlant du calcul fiscal ci dessus;

C'est pour cela que vous pouvez avoir un résultat positif fiscalement parlant, mais pas en trésorerie dans votre poche.

Après pour le choix des locataires, chaque type de locataire, a ses avantages et ses inconvénients; en premier il faut trouver le bien immobilier.

Vous pouvez m'appeler au 06 14 24 71 61

Cordialement

g de bruyker

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christophe_autos



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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Ven 17 Juin - 7:46

Admin a écrit:
Vous ne vous louez pas quelque chose que vous possédez, vous louez à votre activité professionnelle, un bien qui est détenu par une autre entité personne morale, cela ne pose aucun problème.

Au niveau comptable la sci encaisse des loyers, mais ne peut déduire de son résultat que les intérêts du prêt et les quelques frais de gestion, donc d'un point de vue comptable et fiscal, par exemple la société va encaisser 100 , elle aura 20 de frais, et donc un résultat fiscal de 80, sur lequel il y aura des impots à payer.

Mais en trésorerie, la société va encaisser 100, et rembourser la banque pour 90, 100 ou 110 selon le montant du loyer et le credit pris, donc en trésorerie, la société n'aura de disponible qu'une très faible somme pendant toute la durée du crédit, et ne pourra pas vous apporter de la trésorerie pour payer les impots fonciers découlant du calcul fiscal ci dessus;

C'est pour cela que vous pouvez avoir un résultat positif fiscalement parlant, mais pas en trésorerie dans votre poche.

Après pour le choix des locataires, chaque type de locataire, a ses avantages et ses inconvénients; en premier il faut trouver le bien immobilier.
Vous pouvez m'appeler au 06 14 24 71 61

Cordialement

g de bruyker

Merci, c'est déjà plus clair mais ce langage est très technique pour moi.

J'ai déjà un crédit maison donc mon effort pour ce second achat immobilier est très juste, sous les 200k ...

Pensez-vous que ma banque va tenir compte de votre "montage SCI" pour mon taux d'endettement?
Et concrètement, je verse chaque mois des loyers à ma SCI en utilisant un barême des prix du marché locatif dans mon secteur? (par exemple 113 Euros/m2/an HT)
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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Lun 20 Juin - 2:58

Bonjour,

la banque tiendra compte de votre taux d'endettement global, pour le financement de la sci, mais en fonction de vos chiffres, ce taux peut monter jusqu'a 45% si vous avez un "reste à vivre" important.

Le fait de développer un patrimoine immobilier au lieu de payer un loyer est plus positif. Par contre, il faudra trouver un local en fonction de vos moyens, et en tenant compte que si vous êtes en zone franche, votre fiscalité baissera de façon importante pendant les 5 premières années.

Pour le montant de la location, il faut être dans les prix du marché sur votre secteur.

Cordialement

g de bruyker

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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Sam 25 Juin - 8:49

Admin a écrit:

Le fait de développer un patrimoine immobilier au lieu de payer un loyer est plus positif. Par contre, il faudra trouver un local en fonction de vos moyens, et en tenant compte que si vous êtes en zone franche, votre fiscalité baissera de façon importante pendant les 5 premières années.

Je viens de discuter avec des confrères lors d'un repas de laboratoire, apparemment ces 100k d'abattement pendant 5 ans ne sont pas si interessant que cela vu mon profil (marié deux enfants soit 3 parts), ils m'ont parlé de seulement 5k d'économie d'impôt par an, dans ce cas là je ne vois pas trop l'intérêt de m'installer vu les charges et que je suis très bien dans ma vie de remplaçant ...

Le jeu en vaut-il vraiment la chandelle?

Existe t'il une simulation complète des économies potentielles réalisables?
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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Lun 27 Juin - 1:59

Bonjour,


nous pouvons faire une étude financière pour comparer votre situation d'aujourd'hui et une situation en zone franche, tout dépend du niveau de chiffre d'affaire et de bnc, que vous réalisez aujourd'hui; si vous avez un bnc, qui est proche de 100 000 € vous aurez effectivement une bonne réduction d'impots, par contre si aujourd'hui vous avez très peu d'impot personnel à payer, l'écart entre les deux possibilités n'est peut être pas intéressant pour vous.

Tout dépend des chiffres.

Vous pouvez m'appeler au 06 14 24 71 61


cordialement

g de bruyker

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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Jeu 14 Juil - 5:31

J'ai une proposition d'installation en cabinet de groupe ouvert en ZFU depuis 3 ans, on va construire une extension dans le garage et créer mon cabinet pour mi décembre.

Cout environ 30k divisé en 4 soit 7500E pour moi.

Logiquement je crée une nouvelle activité donc je pars pour 11 ans de réduction d'impôts, qu'en pensez-vous?
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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Lun 18 Juil - 1:09

bonjour,

je pense que vous pouvez tout a fait profiter de cette opportunité en ne payant pas d'impots pendant toutes ces années.

Cordialement

g de bruyker

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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Dim 24 Juil - 6:12

Admin a écrit:
bonjour,

je pense que vous pouvez tout a fait profiter de cette opportunité en ne payant pas d'impots pendant toutes ces années.

Cordialement

g de bruyker

Merci.

L'architecte est passé, pour transformer le garage en cabinet (18m2) avec salle d'attente (7 chaises en plus dans le prolongememt de la salle d'attente déjà excitante) il demande 1000E/m2.

Avec le mobilier médical on sera à 44000 Euros soit 11k chacun.

Pourrait-je passer ces frais en frais réels (fais d'installation)?

Ensuite je devrai payer 2200E/mois comprenant la secrétaire, frais communs de SCM et loyer du cabinet mais ils me proposent de ne payer que la moitié tant que je ne ferai pas 100k par an de CA. Qu'en pensez-vous?

Par contre ils ne sont que deux à avoir 50% de la SCI et l'un des deux ne partira en retraite que dans 8 ans donc je ne pourrai pas racheter de part (et profiter de la rétrocession des loyers versés à cette SCI) avant cette date, est-ce embêtant et dois-je négocier une part même petite pour rentrer d'emblée dans la SCI?

Enfin l'article 4A-1-107 me fait peur car alinéa 40 il stipule, je cite, "en cas de reprise, de transfert, de concentration ou de restructurations d'activités avant déjà bénéficié du régime prévu à l'article 44 octies, l'exonération ne s'applique que pour sa durée restant à courir.

Serais-je donc bien considéré comme créateur d'une nouvelle activité et bénéficiaire de la ZFU pendant 13 ans?

Merci.
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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Mar 26 Juil - 1:44

Bonjour,

les frais d'installation seront amortis au niveau de votre 2035 sur 7 ou 10 ans selon le type de matériel, c'est un point a voir avec votre expert comptable;

dans la mesure ou vous ne rachetez pas de clientèle, et que vous créez un cabinet nouveau, je ne pense pas qu'il y ait des problèmes pour la zone franche, reste a voir les autres conditions relatives à la zone franche, a savoir : avoir au moins 25% de sa clientèle en zone franche, ou créer un poste de salarié; il faut vérifier ces points, je ne connais pas exactement les dernières conditions sur les zones franches.

Pour la sci, c'est tout a fait normal que vous ne puissiez racheter les parts qu'au moment du départ en retraite de l'autre associé.

Vérifiez les quelques points avec votre expert comptable, et bonne chance pour votre installation.

Cordialement

g de bruyker

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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Mer 27 Juil - 7:30

Admin a écrit:
Bonjour,

les frais d'installation seront amortis au niveau de votre 2035 sur 7 ou 10 ans selon le type de matériel, c'est un point a voir avec votre expert comptable;


Pour la sci, c'est tout a fait normal que vous ne puissiez racheter les parts qu'au moment du départ en retraite de l'autre associé.
g de bruyker

Ok, et je ne suis pas perdant à verser un loyer pendant au moins 8 ans?

Pour les frais d'installation on divise en 4, c'est 44000 en tout dont 30000 de travaux, je n'ai que 11k à verser pour m'installer, cela me semble raisonnable.

Merci pour votre aide précieuse.
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MessageSujet: Re: Installation d'un médecin en zone franche, quels risques?   Mer 27 Juil - 14:25

je ne pense pas que vous fassiez une mauvaise affaire, même si vous devez participer pendant 8 ans au paiement du loyer.

Bon courage

g de bruyker

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